南京市住房公积金贷款实施细则调整及相关解读（2021）

【导语】：2021年南京住房公积金管理中心公布了修订后的《南京市住房公积金贷款实施细则》，详见正文。

　　1.关于公积金贷款未结清时的相关规定

　　《细则》第五条，公积金贷款以家庭为单位，即：夫妻双方及未成年子女。借款人或配偶已经办理了公积金贷款的，在未还清贷款本息之前，不能再次办理公积金贷款。夫妻离异，如有未结清的公积金贷款，在约定房产归主借款人所有，且该笔贷款由主借款人归还，原配偶方结清剩余贷款中本人所占份额，视为原配偶的公积金贷款已结清。

　　解读：公积金贷款以家庭为单位。公积金贷款本息未结清前，任何一方不能再次办理公积金贷款。贷款未结清时，夫妻离婚，在房产归主借款人所有，主借款人原配偶已结清贷款中本人所占份额，（原配偶是否参贷以贷款时符不符合贷款条件确定，未缴存公积金或不符合贷款条件的，则不存在需结清的份额），原配偶购房时可申请公积金贷款。但上述情形贷款次数仍然有效，原配偶再次购房需计算已有贷款次数。

　　2.关于维护职工权益

　　《细则》第六条第二款，商品房开发单位“不得针对公积金贷款，设置不同优惠条件或付款方式，变相损害公积金贷款人的权益”。

　　解读：商品房开发单位出现此情形，拒不纠正的，将根据《南京市住房公积金管理条例》第四十四条，南京住房公积金管理中心、市住房保障和房产局、中国人民银行南京分行营业管理部等五部门联合制定的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》（宁金管〔2018〕19号）规定予以查处，并向市建委报送相关信息，保障职工权益。

　　3.关于贷款条件

　　《细则》第七条第一款，曾在异地缴存住房公积金，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理部门提供的缴存证明合并计算。现役军官、士官转业到地方工作，转业时间与地方入职时间无月份间隔，部队服役时间视同缴存时间，可与现单位缴存时间合并计算。

　　解读：根据2014年10月，《住房城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）精神，对非南京住房公积金管理中心缴存住房公积金转至南京后在南京缴存不满6个月，不满足连续缴存6个月（含）贷款条件的情形，在提供相关证明材料后，可合并计算两地公积金缴存时间，在连续缴存的情况下，可申请公积金贷款。南京地区一直实行对现役军官、士官服役期间视同缴存的政策，故一并予以执行。

　　4.关于个人信用

　　《细则》第七条第五款，借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，个人征信良好，无影响贷款偿还能力的其他债务。申请公积金贷款时，借款人有以下情形之一的，不予贷款：

　　4.1仍有尚未归还的逾期贷款的，或担保人代偿、或处置抵押物归还贷款的；

　　4.2准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的；

　　4.3申请贷款时近五年内，已结清的公积金贷款逾期累计达到6期（含）以上的；

　　4.4申请贷款时近两年内，其他贷款（不含助学贷款）逾期累计达到6期（含）以上的；

　　4.5申请贷款时近两年内，准贷记卡或贷记卡逾期（不含年费）累计达到6期（含）以上的；

　　4.6存在呆账、止付、被强制执行等情况的；

　　4.7通过伪造、变造证明材料，虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或获得公积金贷款未清退的；

　　4.8严重经济犯罪或对社会公共治安造成危害被相关部门登记在案且受惩处未执行完毕的；

　　4.9有债务纠纷尚未处理完毕被相关部门登记在案的；

　　借款人有以下情形的，自违规行为登记之日起1年内不能办理公积金贷款：

　　通过伪造、变造证明材料，虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或骗取公积金贷款未遂的；违规提取的住房公积金已清退的；违规获得的公积金贷款已清退的。

　　解读：《细则》列举的信用信息，以贷款申请人及配偶在个人征信系统、公积金贷款信息系统、其他有权单位发布的相关信息等查询结果为依据。增加了4.3，4.6，4.8，4.9，等4条。

　　考查的个人信用中，4.1是指，个人征信中有当前逾期的商业性贷款，或作为担保人已经履行担保代偿责任的，或曾经因违约被处置抵押物偿还债务的。4.6是指，个人征信中存呆账、止付、被强制执行的情形。4.7是指，在公积金业务系统因违规已做登记的情形。4.8、4.9是指有关部门发布的信息。

　　因征信报告反映信息相对滞后，如借款人及配偶信息与当前情况不符的，贷款申请人及配偶出具银行结清证明材料，能证明征信报告所示当前逾期已结清的，视为逾期已结清。

　　有关贷款人信用规定借鉴了商业性银行在住房贷款中对个人信用的规定，也是落实国家关于构建信用社会，强化职工诚实守信意识，防范公积金贷款风险，维护广大职工利益的条款。只要平时注重个人信用维护，一般情况下不会出现因为信用问题，被限制使用公积金贷款的情况。

　　5.关于购买第二套房申请贷款时对名下已有房产的规定

　　《细则》第七条第八款，家庭已有一套建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米，再次购房申请公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的20%，贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。家庭已有2套（含）及以上住房的，不能办理公积金贷款。

　　解读：根据住建部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》和南京住房公积金管理中心《关于调整南京市住房公积金贷款有关政策的通知》宁金管规〔2018〕2号制定。购买第二套房使用公积金贷款时，家庭名下已有的一套住房的总面积不能超过120平方米且人均不超过40平方米。两者为并列关系，必须同时满足条件才能申请公积金贷款。这里的人均是指借款人家庭成员，即借款人夫妻双方及未成年子女。如名下已有房产所有权证中有成年子女的名字，则在计算借款人家庭拥有房产的面积时，可在减去成年子女所占份额，符合面积不超过120平方米情况下，除以家庭成员人数，不超过40平方米时，即符合申请条件。此条款已实施。

　　6.关于贷款次数

　　《细则》第七条第九款，贷款次数。第三次（含）及以上申请公积金贷款不予受理。计算家庭或个人公积金贷款次数时，按以下四种情形合并计算：6.1本地、异地公积金贷款次数。6.2夫妻婚前公积金贷款次数。6.3夫妻婚姻状态存续期间，对同一套住房公积金贷款夫妻双方各计相同的公积金贷款次数。

　　解读：第三次（含）及上申请公积金贷款不予受理。住房公积金贷款以家庭为单位，即夫妻双方及未成年子女。本地、异地公积金贷款次数，指的是公积金贷款次数是全国范围内计算，在异地使用过公积金贷款的次数将会纳入次数计算。夫妻婚前公积金贷款次数，指的是夫妻婚前的公积金贷款次数在结婚后合并计算，如，夫妻婚前各使用过一次公积金贷款购房，则婚后家庭贷款次数为2次，不能再次申请使用公积金贷款。夫妻婚姻状态存续期间对同一套住房公积金贷款记相同的次数，指的是家庭贷款一次，再次购房可以申请使用公积金贷款。

　　7.关于贷款期限

　　《细则》第十条，贷款期限。借款人申请贷款时的实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算。根据国家相关规定延迟退休的，退休年龄以国家相关规定为准。连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-５年。购商品房、经济适用住房的最长贷款期限不得超过30年；购存量住房以及建造、翻建、大修住房的最长贷款期限不得超过20年，且房龄与贷款年限之和不超过70年，其中购买土地性质为住宅用地酒店式公寓的房龄与贷款年限之和不超过65年。其它住宅用地约定使用年限低于70年的，按实际约定的年限计算。

　　解读：从职工、所购住房等方面细化了贷款期限的计算方式。从职工角度，申请贷款的最长期限为申请贷款时的年龄至退休年龄；从所购住房方面，申请贷款限期加所购住房房龄不能超过70年（住宅用地性质的酒店式公寓不超这65年）。商品房、经适房（共有产权保障房）最长贷款年限不超过30年，存量房最长贷款年限不超过20年。根据上述结果取最小值即为最高可贷年限。职工可根据自己的还贷能力，在这个最高可贷年限内选择贷款期限，选择贷款期限短，每个月相对还款数额会高一些。借款人签订贷款合同时应与受委托银行仔细确认核对，贷款期限，还款方式一经选定，在履行贷款合同期间内不得变更。

　　8.关于贷款首付

　　《细则》明确了购买首套房和第二套住房的首付款金额均为房屋总价的20%。

　　解读：根据住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》要求，自2015年9月1日起，符合条件购买第二套住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%降低至20％。此规定已实施。

　　9.关于共享信息使用

　　《细则》第八条，借款人及配偶申请贷款时应签订授权受委托银行、公积金中心通过向国家设立的金融信用信息基础数据库、房产交易、不动产登记、婚姻登记、公安、社保、税务等部门或通过其他经授权的第三方合法渠道查询、打印、保存、使用个人信用报告、户籍、婚姻状况、不动产登记、抵押、购房合同备案、房产交易缴税、购房证明、社保、其他住房公积金管理部门缴存、提取、贷款等信息和相关电子证照的《授权书》。经借款人及配偶授权获取的共享信息、电子证照与借款人及配偶实际情况不一致的，借款人及配偶应配合公积金中心对相关材料进行查证。

　　解读：明确办理公积金贷款业务时，需取得贷款申请人及配偶的授权，以便在贷款审批过程通过查验共享信息，核实贷款申请人及配偶的实际情况，减少贷款申请材料，提高贷款审批效率。未经授权，不能查询使用贷款申请人及配偶的相关信息。如果获取的共享信息与贷款申请人及配偶实际情况不符的，借款人及配偶应配合公积金中心对相关材料进行查证。

　　10.关于取消部分贷款申请材料，调整部分贷款审批流程《细则》取消的材料：

　　1.所有（七项）公证事项，确需明确的个人事项可用承诺制代替，减轻职工申请贷款时的负担。

　　2.存量房卖方《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产所有权证》。

　　3.贷款审批阶段存量房交易的《契税纳税申报表》《中华人民共和国契税完税证》。

　　《细则》涉及的流程调整：

　　1.取消预售商品房须自购房合同备案一年内申请贷款的规定；

　　2.取消存量房在《房屋所有权证》过户完毕6个月内申请贷款；申请贷款时《房屋所有权证》《国有土地使用证》已过户完毕的，在《国有土地使用证》过户完毕3个月内申请贷款的规定。凭有效的存量房买卖合同即可申请贷款。

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