关于印发武汉新建商品房和存量房住房公积金个人贷款实施细则的通知

来源：人社通阅读量：487 时间：2021-08-16

各住房公积金贷款受托银行：

为进一步规范我市住房公积金贷款业务，加强贷款风险防范，经研究，现将《武汉新建商品房住房公积金个人住房贷款实施细则》和《武汉存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》印发你们，请认真贯彻执行。

武汉住房公积金管理中心

2019年9月12日

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武汉新建商品房住房公积金个人住房贷款实施细则

第一章总则

第一条为规范武汉地区新建商品房住房公积金个人住房贷款业务，根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》等相关规定，结合武汉住房公积金个人贷款管理工作实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则所称的新建商品房，是指房地产开发企业开发经营的具备预（现）售条件的普通自住住房。新建商品房住房公积金个人住房贷款（以下简称“新建房贷款”），是指武汉住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）委托商业银行（以下简称“受托银行”）向在本市行政区域内购买新建商品房的缴存职工发放的住房公积金个人贷款。

借款人申请新建房贷款不足以支付购房款时，其不足部分可以同时申请商业性个人住房贷款，由受托银行以住房公积金组合贷款形式向借款人发放。

第三条公积金中心负责新建房贷款的审批和管理；受托银行负责借款人贷款申请、贷款受理、贷款初审、贷款复审、合同签订、抵押落实、贷款发放、贷款归还、贷后管理等日常贷款业务的办理。

第二章贷款对象和条件

第四条贷款对象

凡在武汉地区按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，可以申请新建房贷款。

第五条贷款条件

（一）借款人及配偶持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力，年龄在18周岁（含）至法定退休年龄期间，即男性未满60周岁、女性未满55周岁。

党政机关、人民团体中的正、副县处级及相应职务层次的女干部，事业单位中担任党务、行政管理工作的相当于正、副处级的女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休的，需提供单位文件或者加盖单位公章的说明。

（二）借款人及配偶信用良好，同意授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人信用报告，并符合公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》；

（三）借款人及配偶有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；

（四）购房合同签订时间在一年以内，首付款金额不少于购房总价的20％；

（五）无尚未结清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；

（六）同意用所购住房进行抵押担保，或者以国债、银行定期存单等公积金中心认可的有价证券作质押担保；

（七）《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》规定的其他条件。

第三章贷款房屋套数认定

第六条认定标准

（一）公积金贷款首套住房认定：借款人家庭（含本人、配偶及未成年子女）在武汉市房产部门的信息系统中无住房信息，或者查询的房屋信息与拟申请公积金贷款所购房屋为同一套住房的，且武汉住房公积金信息系统（以下简称“公积金系统”）中无贷款记录，认定为首套住房。

（二）公积金贷款第二套住房认定：

1.借款人及配偶首次申请使用公积金贷款购买住房，在武汉市房产部门的信息系统中，其家庭（含本人、配偶及未成年子女）登记仅有一套住房，并与拟申请使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的；

2.借款人及配偶在公积金系统中仅有一次贷款记录并已结清，且在武汉市房产部门的信息系统中无房或者仅有一套住房，再次申请公积金贷款购买住房的；

上述2种情况按公积金贷款二套房认定。

（三）公积金贷款第三套住房认定：借款人家庭（含本人、配偶及未成年子女）在武汉市房产部门的信息系统中有两套及以上住房的，或者在公积金系统中记录的贷款次数达2次及以上的，其公积金贷款申请均不予受理。

（四）婚姻状况变化等特殊情形房屋套数的认定：

1.借款人及其配偶在婚前，其中一方已使用过一次公积金贷款并已结清，现以夫妻双方名义再次申请公积金贷款的，按第二套住房认定；

2.借款人及配偶在婚姻存续期间使用公积金贷款购买过一套住房并已结清，离异后其中一方再次申请公积金贷款的，按第二套住房认定；借款人及配偶在婚姻存续期间使用公积金贷款购买过一套住房，贷款尚未结清，离异后公积金贷款归属主借人一方偿还，另一方再次申请公积金贷款的，按第二套住房认定；

3.借款人及其配偶在婚前，已分别使用过公积金贷款，现以夫妻名义再次申请公积金贷款的，贷款申请不予受理。

第四章贷款额度、期限和利率

第七条贷款额度

（一）最高贷款额度：住房公积金最高贷款额度在基准贷款额度基础上，与个人住房贷款率挂钩，通过设置流动性调节系数，对最高贷款额度实行动态管理。

当“个贷率”低于80%时，流动性调节系数为1.2，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的1.2倍；

当“个贷率”介于80%（含）和90%之间时，流动性调节系数为1，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度；

当“个贷率”介于90%（含）和100%之间时，流动性调节系数为0.9，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的0.9倍；

当“个贷率”高于100%（含）时，流动性调节系数为0.8，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的0.8倍。

公积金中心每半年向社会公布一次住房公积金最高贷款额度。

（二）可贷额度：新建房贷款额度实行限额管理，每笔公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：

1.不得高于当年规定的贷款最高限额；

2.不得高于当年规定的贷款最高比例；

3.不得高于按照借款人及配偶还款能力综合确定的贷款额度；

计算公式为：贷款额度＝（借款人住房公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶住房公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×35％（还贷比例）×12个月×贷款年限。

4.不得高于按照借款人及配偶住房公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度；

计算公式为：贷款额度＝（借款人住房公积金缴存余额+配偶住房公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。

借款人缴存时间缴存时间系数

6≤缴存时间≤12（月） 0.5

12﹤缴存时间≤24（月） 0.8

24﹤缴存时间≤36（月） 1.0

36﹤缴存时间≤60（月） 1.2

缴存时间＞60（月） 1.5

新建房贷款的可贷额度综合以上四项限额后取最低值。

第八条贷款期限

新建房贷款最短期限为1年，最长期限不超过30年，同时贷款到期日不得超过借款人法定离退休时间后的5年，贷款期限取实际年龄的整年计算。

组合贷款中的公积金贷款和商业贷款的贷款期限必须一致。

第九条贷款利率

公积金贷款利率按照中国人民银行规定的利率标准执行。贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，遇人民银行贷款利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇人民银行贷款利率调整，其利率当年内不作调整，具体调整时间为次年的1月1日，按相应的利率档次执行新的利率。

第五章贷款办理流程

第十条贷款程序

（一）贷款咨询和申请

借款人可以向受托银行或者公积金中心咨询新建房贷款政策及相关规定。

受托银行对初步审查符合贷款条件的借款人发放《新建房个人住房公积金贷款资料夹》（以下简称“资料夹”）并与借款人夫妻双方进行面核。同时指导借款人正确、完整填写资料夹。

借款人应当同时提供以下资料：

1．借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2.婚姻状况证明原件及复印件（单身需签署单身声明）；

3.经武汉市房产主管部门备案的购房合同和不低于房屋总价20%的首付款收据原件及复印件；

4.受托银行和公积金中心要求提交的其它证明材料。

（二）贷款受理和初审

受托银行在受理新建房贷款申请时，应当认真审核借款人贷款资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上的签名真实有效。

1.授权查询《个人信用报告》。借款人及配偶必须授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人信用记录，签署查询授权书（以公积金中心官网上公布的版本为准），并留存借款人及配偶有效身份证件的复印件和联系方式，必要时还应当留存与借款人及配偶面签的佐证信息。

借款人的婚姻、房产等个人信息也应当同时授权受托银行和公积金中心查询。

2．审核贷款资料。受托银行应当认真审核贷款资料的原件，对符合贷款条件的借款人，在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款种类（公积金贷款或者组合贷款）、贷款额度、贷款期限以及还款方式等。

3．贷款初审。受托银行对审核无误的借款人资料，应当按公积金中心的政策规定及时在公积金系统中准确、完整地录入借款人信息并进行初审。初审未通过的，应当及时通知借款人并告知原因。

（三）贷款复审

受托银行应当按照公积金中心的贷款政策规定对借款人贷款资料的真实性、完整性、规范性进行审核, 并提出复审意见:

1．借款人不符合公积金贷款条件、贷款资料欠缺或者贷款初审人员将申请信息录入错误的，银行复审人员应当将贷款资料返回初审人员，终止贷款复审；

2．对经审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金系统中作审核通过。

（四）贷款终审

公积金中心对受托银行送交的贷款资料进行终审。未通过终审的，应当及时通知受托银行。

（五）签订合同

公积金中心终审通过后，受托银行应当与借款人面签借款（抵押）合同，签署房产抵押登记等相关贷款资料。

（六）抵押登记

受托银行应当在规定的时间内到不动产登记机构办理不动产抵押登记手续；以凭证式国债、银行定期存单质押担保的，应当到出质银行或者相关部门办理出质手续。受托银行领取不动产登记证明或者抵（质）押证明后，应当及时在公积金系统中录入抵（质）押信息。

（七）资金发放

抵（质）押担保手续办妥后，受托银行依据公积金中心的放款通知单，及时进行贷款资金的发放，将借款人的贷款资金以转账方式划入售房单位账户并及时通知借款人。

第六章贷款偿还及结清

第十一条贷款归还

（一）公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息；

（二）借款人可以选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或者公积金中心认可的其他还款方式，偿还每月应还贷款本息；

（三）借款人可以用自有资金归还公积金贷款本息，也可以授权公积金中心扣划本人及配偶住房公积金账户内的存储余额直接偿还公积金贷款。具体手续由受托银行按公积金中心相关文件规定办理；

四）自公积金贷款发放的次月起，在还清逾期本息及当期应还本息的前提下，借款人可以提前归还部分贷款或者全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不做调整，不予退还。

贷款期限在1年以内（含1年）的，借款人不能办理提前部分还款。

提前归还部分公积金贷款本息的，提前还款后由公积金中心重新计算剩余贷款的每月还款额或者剩余还款期限；

（五）借款人结清全部公积金贷款本息后，受托银行应当将抵（质）押的权利凭证等资料返还给借款人，借款合同终止。以房产抵押的，凭受托银行出具的贷款结清证明和抵押注销证明，到不动产登记管理部门办理抵押注销手续；以凭证式国债或者银行定期存单作质押的，凭受托银行出具的出质撤销证明，到出质银行办理质押解除手续。

第十二条借款人未按借款合同约定的期限偿还公积金贷款的，公积金中心有权扣划借款人及配偶的住房公积金帐户存储余额用于归还公积金贷款本息，直至贷款正常归还为止。

第七章其他规定

第十三条借款人因婚姻关系发生变化，原配偶申请解除抵押担保的，可以持法院离婚裁决书或者民政部门备案的离婚协议书，以及明确房屋产权及贷款债务归属等情况的具结书，到公积金中心申请办理。

第十四条发生以下情形之一的，借款人可以申请抵押物变更：

（一）借款人因房屋质量问题要求开发商换房，所换房屋属同一小区，且房价基本相等的；

（二）抵押物所在街道、楼牌号名称发生变化的；

（三）抵押物建筑面积、相应的土地使用面积发生变化的；

（四）因市政规划等原因需要拆迁的；

（五）抵押物出现重大问题或者贬值等情况的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十五条借款人部分提前还款后需缩短贷款期限的，可以申请变更贷款期限。

缩短后的剩余贷款期限不得低于变更申请时按其年还款能力计算所得出的最低贷款年限。

第十六条父母子女联名购房的，不得申请新建房贷款。

第十七条保证人失去担保资格和能力，或者发生合并、分立、破产时，借款人应当变更保证人并重新办理担保手续。

第八章附则

第十八条本实施细则由公积金中心制定并负责解释，以往办法中与本实施细则不一致的均以本实施细则为准。

第十九条公积金中心依照本实施细则，结合铁路系统实际情况，另行制订铁路系统自管产权新建商品房和铁路沿线异地新建商品房的公积金贷款操作流程。铁路系统职工在武汉市行政区域内购买新建房申请公积金贷款的，按照本实施细则办理。

新建房异地公积金贷款按《武汉住房公积金异地个人住房贷款实施细则（试行）》办理。

第二十条建造、翻建、大修自住住房的公积金个人住房贷款参照本实施细则执行。

第二十一条本实施细则自发布之日起施行，有效期五年。

武汉存量房

住房公积金个人住房贷款实施细则

第一章总则

第一条为规范武汉地区存量房住房公积金个人贷款业务，根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》等相关规定，结合武汉住房公积金个人贷款管理工作实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则所指存量房，是指由我市房产登记部门核发了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，或者由不动产登记机构颁发了《不动产权证书》的普通自住住房。存量房住房公积金个人住房贷款（以下称“存量房贷款”），是指武汉住房公积金管理中心（以下称“公积金中心”）委托商业银行（以下称“受托银行”）向在本市行政区域内购买存量房的缴存职工发放的住房公积金个人贷款。

借款人申请存量房贷款不足以支付购房款时，其不足部分可以同时申请商业性个人住房贷款，由受托银行以住房公积金组合贷款形式向借款人发放。

第三条公积金中心负责存量房贷款的审批和管理；受托银行负责借款人贷款申请、贷款受理、贷款初审、贷款复审、合同签订、抵押落实、贷款发放、贷款归还、贷后管理等日常贷款业务的办理。

第四条借款人应当委托受托银行以转账方式将存量房贷款资金支付给卖房人，不得支取现金。

第二章贷款对象和条件

第五条贷款对象

凡在武汉地区按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，可以申请存量房贷款。

第六条贷款条件

（一）借款人及配偶持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力，年龄在18周岁（含）至法定退休年龄期间，即男性未满60周岁、女性未满55周岁。

（三）借款人及配偶有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；

（四）所购房屋的房龄在30年（含30年）以内且具有完全产权的成套住宅，并具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》或者《不动产权证书》，产权明晰且尚未过户至借款人名下，可以在存量房交易市场进行交易；

（五）购房合同签订时间在半年之内，已支付给卖方不少于20％的首付款；

（六）无尚未结清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；

（七）同意用所购住房进行抵押担保，或者以国债、银行定期存单等公积金中心认可的有价证券作质押担保。

（八）《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》规定的其他条件。

第三章贷款房屋套数认定

第七条认定标准

（二）公积金贷款第二套住房认定：

2.借款人及配偶在公积金系统中仅有一次贷款记录并已结清，且在武汉市房产部门的信息系统中无房或者仅有一套住房，再次申请公积金贷款购买住房的。

上述2种情况按公积金贷款二套房认定。

（四）婚姻状况变化等特殊情形房屋套数的认定：

1.借款人及其配偶在婚前，其中一方已使用过一次公积金贷款并已结清，现以夫妻双方名义再次申请公积金贷款的，按第二套住房认定；

3.借款人及其配偶在婚前，已分别使用过公积金贷款，现以夫妻名义再次申请公积金贷款的，贷款申请不予受理。

第四章贷款额度、期限和利率

第八条贷款额度：

当“个贷率”低于80%时，流动性调节系数为1.2，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的1.2倍；

当“个贷率”介于80%（含）和90%之间时，流动性调节系数为1，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度；

当“个贷率”介于90%（含）和100%之间时，流动性调节系数为0.9，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的0.9倍；

当“个贷率”高于100%（含）时，流动性调节系数为0.8，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的0.8倍。

公积金中心每半年向社会公布一次住房公积金最高贷款额度。

（二）可贷额度：存量房贷款额度实行限额管理，每笔公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：

1.不得高于当年规定的贷款最高限额；

2.不得高于规定房龄的最高贷款比例：

存量房贷款比例按房屋房龄（以建成年份为准）分为三个等级：第一级房屋房龄在10年（含10年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70％（建筑面积不超过144平米的，贷款最高比例不超过房屋总价的80％）；第二级房屋房龄在11－20年（含20年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60％；第三级房屋房龄在21－30年（含30年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50％。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。

3.不高于按照借款人及配偶还款能力综合确定的贷款额度；

4.不高于按照借款人及配偶住房公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度；

计算公式为：贷款额度＝（借款人住房公积金缴存余额+配偶住房公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。

借款人缴存时间缴存时间系数

6≤缴存时间≤12（月） 0.5

12﹤缴存时间≤24（月） 0.8

24﹤缴存时间≤36（月） 1.0

36﹤缴存时间≤60（月） 1.2

缴存时间＞60（月） 1.5

存量房贷款的可贷额度综合以上四项限额后取最低值。

第九条贷款期限：存量房贷款最短期限为1年，最长贷款期限不超过30年，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限，同时贷款到期日不得超过借款人法定离退休时间后的5年，贷款期限取实际年龄的整年计算。

上述贷款期限以其中最短期限进行核定。

组合贷款中的公积金贷款和商业贷款的贷款期限必须一致。

第十条贷款利率：存量房贷款利率，按照中国人民银行规定的利率标准执行。贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，遇人民银行贷款利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇人民银行贷款利率调整，其利率当年内不作调整，具体调整时间为次年的1月1日，按相应的利率档次执行新的利率。

第五章贷款办理流程

第十一条贷款程序：

（一）贷款咨询和申请

借款人可以向受托银行或者公积金中心咨询存量房贷款政策及相关规定。

受托银行对初步审查符合贷款条件的借款人发放《存量房个人住房公积金贷款资料夹》（以下简称“资料夹”）并与借款人及卖方的夫妻双方进行面核，做好谈话笔录。同时指导借款人正确、完整填写资料夹。

借款人应当同时提供以下资料：

1．借款人及卖方的夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2．借款人及卖方的婚姻状况证明原件及复印件（单身需签署单身声明）；

3．卖方名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》或者《不动产权证书》原件及复印件；

4．武汉房产主管部门制发的《武汉市存量房买卖合同》；

5．由公积金中心认可的房屋评估机构出具《房屋估价报告书》；

6．公积金中心和受托银行要求提供的其他证明材料。

（二）贷款受理和初审

受托银行在受理存量房贷款申请时，应当认真审核借款人贷款资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上的签名真实有效。

1.授权查询《个人信用报告》。借款人及配偶必须授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人征信信用记录，签署查询授权书（以公积金中心官网上公布的版本为准），并留存借款人及配偶有效身份证件的复印件和联系方式，必要时还应当留存与借款人及配偶面签的佐证信息。

借款人的婚姻、房产等个人信息也应当同时授权受托银行和公积金中心查询。

2．审核贷款资料。受托银行应当认真审核贷款资料的原件，对符合贷款条件的借款人，在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款种类（公积金贷款或者组合贷款）、贷款额度、贷款期限以及还款方式，并确定担保方式。

（三）贷款复审

受托银行应当按照公积金中心的贷款政策规定对借款人贷款资料的真实性、完整性、规范性进行审核, 并提出复审意见:

2．对经审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金系统中作审核通过。

（四）贷款终审

公积金中心对受托银行送交的贷款资料进行终审。未通过终审的，应当及时通知受托银行。

（五）签订合同

公积金中心终审通过后，受托银行应当与借款人、购房人面签借款（抵押）合同，签署房产抵押登记等相关贷款资料。

（六）抵押登记

由借款人与卖方办理房屋交易过户手续，受托银行在收到买卖双方已过户的《不动产权证书》及《税收完税证明》后，核实借款人申贷金额，对审核无误的由受托银行在规定的时间内到不动产登记机构办理不动产抵押登记手续；以凭证式国债、银行定期存单质押担保的，到出质银行或者相关部门办理出质手续。受托银行领取不动产登记证明或者抵（质）押证明后，应当及时在公积金系统中录入抵（质）押信息。

（七）资金发放

存量房贷款抵押担保落实后，受托银行依据公积金中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将借款人的贷款资金以转账方式划入卖方账户并及时通知借款人。

第六章贷款偿还及结清

第十二条贷款归还：

（一）公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息；

（二）借款人可以选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或者公积金中心认可的其他还款方式，偿还每月应还贷款本息；

（三）借款人可以用自有资金归还公积金贷款本息，也可以授权公积金中心扣划本人及配偶住房公积金账户内的存储余额直接偿还公积金贷款，具体手续由受托银行按公积金中心相关文件规定办理；

（四）自公积金贷款发放的次月起，在还清逾期本息及当期应还本息的前提下，借款人可以提前归还部分贷款或者全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不做调整，不予退还。

贷款期限在1年以内（含1年）的，借款人不能办理提前部分还款。

提前归还部分公积金贷款本息的，提前还款后由公积金中心重新计算剩余贷款的每月还款额或者剩余还款期限。

第十三条借款人未按借款合同约定的期限偿还公积金贷款的，公积金中心有权扣划借款人及配偶的住房公积金帐户存储余额用于归还公积金贷款本息，直至贷款正常归还为止。

第七章其他规定