五星大酒店，集体大甩卖

  疫情三年，房地产行业被重重地推了一把，陷入流动性危机的房企自己都一脑门官司，很难兼顾扩张时代建起来的五星级酒店。

  玩过游戏《地产大亨》的人都知道，名下的资产地段再好、再值钱，到了现金流告急的时候，该卖还是得卖——这是玩家留在牌桌上的唯一方法。

  文|马延君

  01 奢牌酒店，摆上货架

  伫立在苏州河畔，尽收外滩和陆家嘴风光的上海宝格丽酒店，从来不缺话题。无论是“40位名媛拼一间外滩观景房”，还是“跨年夜房费最高达30余万”，都为它渡上了网红滤镜，魔幻之余凸显出稀缺与高贵。

  直到一则出售公告穿透迷雾，揭示出它真正的价值。2023年12月，华侨城(亚洲)发布公告称，已将上海苏河湾项目部分资产以24.3亿元的成交价出售。项目中最引人注目的标的，莫过于上海宝格丽酒店。

  这家耗时六年打造，于2018年正式营业的超豪华五星级酒店，是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店，官方骄傲地形容它是“桂冠的第六颗璀璨宝石”。从每晚最低六七千元的房间售价来看，它的定位已经是顶奢级别，一度被称为“上海最贵酒店”“奢华王牌”。

  在上海宝格丽酒店开业之初，林灿就曾去打卡体验，至今记忆犹新，“大堂的屏风是古罗马万神殿地砖的图案，所有家具都是意大利顶级家居品牌，餐厅由米其林星级厨师Niko Romito主理，口味无可挑剔”。

  短短五年过去，风光无限的宝格丽酒店就已低调卖身。而在近两年，还有不少五星级酒店，排着队被业主方摆上货架，换了新主人。

  2023年10月之前，北京威斯汀酒店前面还会被冠上“金茂”二字，那时它还是中国金茂旗下一处亮眼的资产。但在那之后，“金茂”被悄悄抹去，这家燕莎桥下的五星级酒店全名成了北京渤海润泽威斯汀酒店。买方北京渤海润泽商业管理，以约28亿元的价格将其收入囊中。

  2024年1月19日，风暴中的碧桂园，也在广州产权交易所挂牌转让包括凤凰酒店、人和公寓楼、藏珑府办公楼等在内的一系列资产，其中凤凰酒店作为全国首家以“白金五星级”标准建造的自然山水酒店，拟转让价格最高，达到了12.6亿元。

  据第三方机构迈点研究院统计，2023年，拍卖价格在亿元以上的酒店数量共124起，其中上海虹口三至喜来登酒店、南京金奥费尔蒙酒店、重庆解放碑威斯汀酒店、宁波远洲大酒店、上海万达瑞华酒店等豪华酒店，均在2023年挂牌出售。

  部分没有被出售的五星级酒店，也面临着不同程度的危机。

  比如天津天房集团旗下的天津丽思卡尔顿酒店，它是天津市标志性建筑，也是天津首家奢华酒店，坐落于原英租界，酒店前身是1890年创建的戈登堂，即英租界工部局大楼，开业已经20余年。

  但在2023年8月，它和三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店被当作抵押物拍卖。经历了三轮降价后，一位神秘买家“H5219”以20亿元的价格打包买下。降了价格能卖出去都算顺利，同样在2023年被挂牌拍卖的深圳佳兆业金沙湾大酒店，评估价为23亿元，但起拍价仅为16.7亿元，临拍前被撤回。

  最新传出卖身消息的，是三亚海棠湾最受瞩目的地标——亚特兰蒂斯。这家占地总面积达54万平方米，集度假酒店、娱乐、餐饮等8大业态于一体的旅游综合体，由复星旅文投资逾百亿元建造，自2018年开业以来，一直是三亚旅游的一张名片。价格是它最显著的标签之一，今年春节期间最贵的皇家套房一晚售价高达28.8万元。

  而就在不久前的3月5日，路透社援引消息人士称，复星国际为减少债务，拟出售三亚亚特兰蒂斯酒店全部或部分股权。复星方面的回复是：“我们的态度是开放的，但前提是在战略认同和价值认同上保持一致。”

  从事酒店咨询行业的赵杰雄回忆，五星级酒店出售潮从2021年就开始有苗头了，在2023年年底算是达到了一个小高潮，“去年旅游业恢复势头很好，相比前两年，酒店入住率、房间价格都在上升，为卖家提供了良好的交易时机，也为买家提供了交易信心”。

  至于被卖的为什么大多是奢牌酒店，原因也都简单直接。

  “地主家也没余粮了”，赵杰雄解释说，国内五星级酒店的业主方多为万达、碧桂园、绿地、华侨城等房地产企业，过去在地产开发项目中积累了不少星级酒店资产，当债务出现问题，需要获取流动资金时，投入大、经营前景不明确的重资产酒店，往往成了最先被急着甩掉的“包袱”。

  02 辉煌与伏笔

  五星级酒店在国内的崛起，有一根清晰的、和经济发展同频的脉络。

  早在2003年，还在上初中的林灿，就经常跟着身为化工企业董事长的父亲出入五星级酒店。在那个年代，这是身份的象征，在富丽堂皇的地方出差谈生意、招待客户，“为的是面子好看”。他们最常住的是喜来登和凯悦，在林灿的记忆里，五星级酒店的特点是“新”和“大”，她见过当时上海金茂凯悦号称全球最高的大堂，也在广州的酒店见过一整面墙的鱼缸，“看得我都呆住了”。

  林灿刚刚接触五星级酒店那几年，也是国内五星级酒店刚刚起步的阶段。1983年广州白天鹅宾馆开业，这也是中国第一家五星级酒店，此后十几年，五星级酒店多为接待外宾、政要、华侨。随着外资陆续进入中国，2000年前后，上海才出现了一批包括波特曼丽思卡尔顿、浦东香格里拉、浦西四季等国际大牌五星级酒店。

  钱的流向，决定了五星级酒店扩张的步伐和节奏。

  到了2006年前后，北京西城金融街一口气开出了洲际、威斯汀和丽思卡尔顿三家奢华酒店。那时，证监会、银监会、保监会与各大银行正陆续入驻金融街，曾经危房林立，杂院连片的老城区摇身一变成了寸土寸金的地方，等待公司上市的公司董事长和高层管理人员拖着行李箱、踢踏着皮鞋，昂首挺胸地成为三家酒店的主要客户。

  紧接着，2008年举办的北京奥运会，更是聚齐了国际知名酒店对新兴市场的炙热目光。希尔顿、柏悦、瑜舍和颐和安缦等22家国际饭店治理集团的33个品牌，又陆续在北京登场。

  从世界各地涌向中国的外国人，也将五星级酒店的价格抬到史无前例的高点。《证券日报》统计过，2008年北京五星级饭店的标准间平均价格为3623元/天，比2007年同期高2.6倍。以平均入住率75%为假设，北京星级酒店受益于奥运概念，平均收入增长率超过600%，而临近奥运场馆地区的酒店收入增长率有可能超过10倍。

  那也是基建火热、中国房地产行业蓬勃发展的年代，地产商们捧着巨额资金大肆拿地，但地方政府为了拉动区域经济整体发展，给出了新的条件。赵杰雄提到：“当时很多地方政府在土地出让时，会要求配套建设高星级酒店，既能发展文旅，又能招商引资、提升城市形象。”

  例如福建省三明市就曾在2012年的地块出让中，明确要求“土地竞买人参加竞买时，须提供五星级酒店授权经营证明，或国际品牌酒店管理公司五星级酒店托管协议(合作意向书)，保证在酒店开业后3年内评星达标”。

  如果没能按期评上五星级，则需要“在3年评星期满30日内，补缴土地出让金680万元，逾期按日加收滞纳金0.5‰”，代价高昂。

  建设起一座辉煌巍峨的五星级酒店，能拉高城市天际线，也是经济向好的有力注脚。为了打造好这张城市名片，地方政府也会给予相应补贴。2009年，深圳市宝安区就明文规定规定，“在我区建成开业，并获得国家旅游局评定的五星级或白金五星级酒店，分别奖励2000万元和5000万元”。

  华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱曾统计，1999年至2016年，全国五星级酒店的数量增长了10倍。那段时间，不仅一二线城市五星级酒店数量呈井喷状态，在更广阔的低线城市，也出现了五星级酒店的身影。贵州省黔南州，就将推进11个县市17家五星级酒店项目建设，写进了2013年政府计划草案的公开报告中。

  尽管建设五星级酒店有助于快速拿地、获取补贴，建设酒店在地产商眼中，并称不上一份“划算买卖”。

  “高级酒店，尤其是五星级酒店建设成本非常高，每平米投资在万元以上，而且酒店不像写字楼出售方便，属于收益率较低的低效资产，所以很多地产商会把酒店拖到最后再建。”赵杰雄解释。

  而费尽力气建起了五星级酒店，经营也是开发商要面临的一道难关。我国星级酒店相关评定标准，对酒店的装修、设施、服务等有着明确规定，许多地产商会将经营管理委托给国际知名酒店品牌，例如万达地产在各地的酒店，就分别和洲际、喜来登、凯悦合作，运营管理费用不是一笔小数目。

  “经营一家五星级酒店，业主方每年要向酒店管理方支付百万元的基本管理费，和奖励管理费，这两项费用都在逐年上涨，其中奖励管理费涨幅更猛，近十年已经从六七百万涨到了千万的水平。”赵杰雄说道。

  但在信心高涨的年代，这些“小钱”并没有阻挡财大气粗的地产商们挥洒热情。一度，各大酒店品牌在背后金主的鼎力支持下，于北京轮番上阵，各领风骚。

  2010年，柏悦保持了两年的“京城最高餐厅”纪录被国贸大饭店打破;2012年，四季酒店开到了凯宾斯基旁边;2014年，坐落于金鱼胡同、主打四合院套房的北京华尔道夫正式开业，被誉为“奢华酒店天花板”;而同年毗邻彼时的京城新地标中央电视台建起的瑰丽酒店，则凭借“更出片”的下午茶，在移动互联网时代成了社交媒体上最红火的酒店之一。

  到了2019年，在中国经营的五星级酒店数量达到了巅峰，据统计共计822家。但房地产公司的动荡，酒店品牌高昂的管理费用，和疫情的突发，也为后来的五星级酒店出售潮埋下了伏笔。

  03 地产商割肉，“煤老板”抄底

  文旅部官网显示，截止2024年3月，全国五星级酒店共有802家，而《全国星级酒店统计调查报告》显示，2020年至2022年，全国挂牌五星级酒店数量均为负增长。

  2019年至2022年，全国星级酒店数量下滑。图 / 迈点研究院

  这里面，几乎看不到本土品牌的身影。在英国品牌评估机构“品牌金融”发布的2022年度“全球酒店品牌价值50强”榜单中，排名前50的只有四个中国品牌，其中仅总部在中国香港的香格里拉名列第7，锦江、汉庭和全季分别位列28位、33位和40位，但这些酒店集团主打的都是经济型酒店，豪华型酒店的市场，还是被历史更为悠久的外国集团牢牢占据。

  酒店行业人士透露，业内普遍认为宝格丽、丽思卡尔顿、四季、半岛等酒店为奢华五星级酒店，柏悦、洲际、W酒店等是精品五星级酒店，凯悦、喜来登、希尔顿等是商务范的豪华五星级酒店。至于其它酒店，“属于五星级中的经济适用型”。

  在赵杰雄看来，国内地产商的酒店生意还是沿用了地产思维，更看重资产价值，在管理、经营、服务方面的经验不足。万达在2019年开业了85家酒店，但那一年的财报显示，这些酒店全年净亏损了1.5亿港元。富力地产于2017年用199亿接盘了万达的77家酒店，紧接着也连续亏损了5年。

  疫情三年，房地产行业被重重地推了一把，陷入流动性危机的房企自己都一脑门官司，很难兼顾扩张时代建起来的五星级酒店。让宝格丽酒店在上海北外滩拔地而起的华侨城，就是一个典型例子。

  2012年着手于苏州河畔建设这家酒店时，宝格丽顶级奢华品牌的标签让苏河湾这一地块名声大噪，使得地价连年飙升，华侨城也拿到了撬动房地产销售、商业综合体等更多生意的钥匙。

  宝格丽酒店让苏河湾地块名声大噪，图 / 高德地图截图

  但酒店一建就是五六年，2018年6月开业一年多又遇上了疫情，风险叠加之下，曾经的房产圈巨擘华侨城A在2022年迎来了首度亏损，而其子公司、上海宝格丽酒店的业主华侨城(亚洲)更是从2021年开始就一直亏损，到了2023年更面临接近90亿的负债。

  玩过游戏《地产大亨》的人都知道，名下的资产地段再好、再值钱，到了现金流告急的时候，该卖还是得卖——这是玩家留在牌桌上的唯一方法。

  2022年，华侨城(亚洲)先是以6.12亿元的价格，将紧邻酒店的宝格丽公寓的51%股权出售，只为了回笼资金。同时，宝格丽酒店也被悄悄提上了售卖日程，直到2023年年底，以24.3亿元的底价成交。

  至于出售的获益，卖方说得很明白——可以盘活公司资产、加速资产周转;出售产生的现金可以用于偿还贷款及借贷，并可降低集团计息负债等等。最终通过这次腾挪转手，华侨城(亚洲)的收益约为5700万元。

  同时期卖掉五星级酒店的业主，考虑大同小异。金茂北京置业出售北京威斯汀酒店时，中国金茂公告称，“这在目前市场情况下是以合理价格实现酒店整体销售的良机”。出售带来的现金流及利润，将用来优化集团整体财务状况及营运资金。

  反观接盘的买方，则是另外一番气象。

  上海宝格丽酒店的新主人江苏金峰水泥集团，是江苏省最大的水泥生产企业，也是全国最大的单个水泥生产基地。斥资24.3亿元拿下宝格丽之前的三个月，金峰水泥刚刚以16.43亿元的价格收购了上海虹口三至喜来登酒店，二者位置相距不过2.5公里。“水泥大王”上海滩扫货，一度成为圈内最热议的话题。

  知情人士向凤凰网透露，金峰水泥拿了100亿元的银行授信来抄底房地产，价格是买家最在意的因素，“上海待售的酒店和写字楼基本上已经被盘查过一遍”。但此番扫货，买家并不着急出手，“他们现在的策略是有便宜的就购入，不便宜就慢慢谈”。该人士还透露，金峰水泥收购上海宝格丽酒店时，一开始对方的报价是30多亿元，但最后谈到20多亿元成交了。

  而在此之前接盘北京金茂威斯汀酒店的渤海润泽，背景更加神秘。这家商业管理有限公司交易前两个月刚刚成立，注册资本仅有5000万元，却出了28亿元的接盘价，背后的股东为石翠和苏福蛇两名自然人。经济观察报获悉，二人背后是陕西榆林府谷县的中汇集团，这是一家从事煤炭开采、洗煤、煤化工等业务的典型煤炭企业，在府谷等地还开发有房地产项目。

  能源和煤炭的实业老板们重新出手，也标志着五星级酒店的投资进入了新的时期。在赵焕焱看来，无论是“水泥大佬”还是其他企业搞跨界投资，收购酒店，都是希望通过优秀物业追求中长期收益，丰富自己的多元化战略。

  不过，并非所有资产都能找到接盘人，也有不少“砸在手里”的酒店资产。相比于一二线城市增值空间更大的五星级酒店，低线城市的五星级酒店出售更为艰难。

  根据阿里资产司法拍卖官网消息，2024年3月7日，位于珲春市靖和街的希尔顿酒店九处综合房地产及附属物整体以4553.28万元的价格开拍，最终因无人出价而流拍。

  2023年3月，合肥元一希尔顿酒店建筑物及占用土地、设备、存货、无形资产等资产以6.13亿元的价格起拍，最终也因无人出价而流拍。

  04 酒店降级，大堂成“开光圣地”

  背后的主人变了，五星级酒店本身也在变化。

  这几年，林灿明显感到五星级酒店对她的吸引力下降了，“早些年出去玩，想住好一点，只能选择五星级酒店，后来是喜欢到各种品牌的酒店打卡，现在看多了也觉得千篇一律”。

  但让林灿不再执着于选择五星级酒店的根本原因，是“性价比没那么高了”。市区的普通五星级酒店大多风格统一，年份较久，没有商务需求，她更愿意住在风景更好的远郊酒店，“很多新建的高端度假酒店，服务、设施和五星级酒店没什么差别，更有特色，价格还要更便宜”。

  当五星级酒店日渐普及，它所附带的“面子”“格调”光环正在悄然消散。

  社交平台上，关于五星级酒店设施老旧、服务质量下降的吐槽也在逐渐增多，“没有全屋智能系统，没有自动机器人送餐，浴室做不到干湿分离，中央空调只能统一调节”等细节问题，成了老旧高星酒店的通病。

  更明显的转变节点发生在2018年，博主“花总丢了金箍棒”发布了《杯子的秘密》视频，包括宝格丽酒店在内的多家五星级酒店卫生状况堪忧，让消费者对五星级酒店的信任度大打折扣。

  “花总”发布《杯子的秘密》揭露五星酒店卫生状况。图 / 微博截图

  过去，TOP级大公司的高管、金融行业人士和社会名流，是五星级酒店最忠实的客户群体。就像《繁花》里宝总在和平饭店有长包房一样，阿里巴巴集团前董事会主席张勇在杭州喜来登酒店一住就是十几年。不少全球500强外企，也会要求员工出差必须住五星级酒店，某种程度上这也是公司体面的延伸。

  但如今时代风向在变，许多五星级酒店的常客，也面临着“住不起了”的尴尬境遇。张升是北京一家金融公司的经理，住五星级酒店一直是出差标配，而就在2023年底，一趟到杭州的工作行程中，他发现常住的酒店从JW万豪换成了一家四星级酒店。公司行政委婉地提醒他，“所有人的出差标准都调低了一档”。

  随着疫情的影响逐步消散，酒店旅游行业也在回暖，不少此前经历过重创的五星级酒店，也推出了“自救”套餐。2023年底，“花12888元办五星级酒店自助年卡”冲上了热搜，有网友分享了在青岛美高梅酒店自助餐打卡的生活，如今已经坚持了145天，日均餐费降到了88.8元。

  售卖各类年卡的五星级酒店不止一家，北京、上海、苏州等地的知名酒店都推出了6888元、8888元的早餐年卡，还有酒店另辟蹊径，与当地知名茶庄合作，推出了特色茶点下午茶，定价为每位顾客298元。

  五星级酒店降级下沉的道路上，还出现了意外的转折。

  在“上班不如上香”的玄学大浪潮中，不少奢华酒店的大堂，意外成为许多年轻人“聚财气”“给自己开光”的首选场所。他们不会去前台花几千块入住，但会去旁边的咖啡厅花几十块点上一杯咖啡，一坐就是一下午。和外边挤满了打工人的星巴克们不一样，风水大师精心设计的大堂布局，流水生财的喷泉和锦鲤池，还有来来往往的高端商务人士，都能成为“求财转运”的一环。

  在社交平台上，有人晒出西安经开洲际酒店的照片，称在“运气不好的时候多来坐坐，提高一下自己的能量场和频率”，有人在评论区中应和道：“为了2024年能有好的开头，特意订了厦门希尔顿跨年睡了一晚，下午退房去了普陀寺，感觉心境更平和了”。

  一位经常到五星级酒店大堂工作的人吐槽说，“每次去咖啡馆，看着文艺范儿的老板，逼仄的桌椅环境，就觉得赚不到钱”，而点上五星级酒店30元一杯的咖啡，搭配金碧辉煌的装潢，“光是看着就感觉人生更有希望了”。

  但在资深酒店从业者看来，相比于每天硬件、人工的数万元消耗，各类自助年卡、下午茶的营收仍是杯水车薪，缓解客流焦虑与经营压力，或许还需更深远的考虑。

  “其实在2014年前后，国内五星级酒店大规模上线时，就有过一次高星级酒店出售潮，原因不外乎限制三公消费、酒店运营方不专业导致亏损，和地产商回笼资金。”赵杰雄感慨道：“行业起起伏伏，倒也不是稀罕事了。”

  (应受访者要求，林灿、赵杰雄为化名)