石家庄、惠州首套房贷利率逆势回调 其他城市跟进吗？

  近日，两地房贷利率回升的消息引发热议。3月20日，贝壳财经记者从石家庄和惠州多家银行求证到，两地房贷利率确实在逆势调整。其中，石家庄地区自4月1日起，首套房贷利率从LPR-50BP上升到LPR-20BP，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。惠州地区则已自3月1日起上调了首套房贷利率，从3月前的LPR-50BP上调至当前的LPR-35BP，即从3.45%上调至3.60%。

  多位银行人士表示，这主要是地方根据首套住房贷款利率政策动态调整机制的相关规定进行的自主调节。各地方根据当地房价变化对房贷利率进行调整。如石家庄地区房价环比、同比均已经连续三月上涨，因此该地区房贷利率回调至全国房贷利率下限水平。

  “即便是有所上调，这些城市房贷利率仍保持较低水平。这不意味着政策就此转向。”招联首席研究员董希淼预计，其他城市是否跟进还需要看各地房地产市场变化而定。从大趋势上来看，未来房贷利率总体仍有下行空间。

  房价连涨三月

  石家庄4月1日起上调利率上海、西安暂未变化

  “我行已经收到了通知，自4月1日起将上调房贷利率。”石家庄地区某国有银行个贷工作人员告诉贝壳财经记者，首套房贷利率将上调30个基点至从当前的3.45%上调至3.75%。不过，现在该行还可以申请到3.45%的优惠首套房贷利率。

  该工作人员告诉记者，该地区首套房贷利率已经在3.45%这一水平上停留了近1年。近几天在房贷利率上涨消息的影响下，该行申请贷款的规模有所增多。“天天加班为客户争取较低利率”成了她近期工作的第一要务。

  石家庄地区的另一家国有银行工作人员亦告诉贝壳财经记者，该行也将于4月1日起执行最新的房贷利率。本次调整主要是由于近期石家庄地区房价连续三个月同比、环比均有所上涨，因此该地区是根据首套住房贷款利率政策动态调整机制相关规定进行的调整。

  去年1月5日，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，并规定对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;而如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

  根据国家统计局发布的“70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”，自去年12月至今年2月份，石家庄地区新建商品住宅销售价格同比、环比指数均超过100，这意味着该地区已连续三个月上涨，符合首套房贷利率下限回调的条件。

  此外，据贝壳财经记者统计，在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格连续三个月同比、环比均有所上涨的城市中，除了石家庄之外，还有上海和西安两地。但这两地的多家银行均向贝壳财经记者表示，目前暂未收到首套房贷利率上调的相关通知。

  贝壳财经记者了解，上海地区首套房贷利率最低为LPR-10BP，即3.85%;而西安地区首套房贷利率最低为LPR-20BP，即3.75%。有业内人士指出，这两地不属于低于全国房贷利率下限水平的情况，因此也就不必跟随上调。

  因地制宜主动回调

  惠州小幅上调房贷利率仍低于全国房贷利率下限水平

  3月20日，贝壳财经记者通过惠州当地银行获悉，该地区确已自3月起，将首套房贷利率从LPR-50BP回调至LPR-35BP，即从3.45%回调至3.6%。但这一利率水平仍低于LPR-20BP的全国房贷利率下限水平。

  值得注意的是，惠州地区的房价并未如石家庄地区连涨三月。根据国家统计局数据显示，惠州地区仅在今年2月时，新建商品住宅销售价格指数环比恢复到100.0，但同比仍在100以下。这意味着2月份新建商品住宅销售价格与上月持平，并已开始企稳。

  有接近监管部门人士对贝壳财经记者表示，自2023年1月18日起，惠州市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。现在的房贷利率是银行自身的市场行为，由各银行结合市场的资金情况、房贷需求情况以及内部资金成本自行决定。

  董希淼表示，惠州等地房价已经出现企稳迹象，根据当地的相关情况回调房贷利率属于常规操作，发挥地方“因地制宜”的房贷利率政策调节作用，符合差别化住房信贷政策的原则。如果未来惠州地区房价持续企稳，或还会有相应调节动作。

  事实上，住房贷款利率形成了“三层定价机制”：一是全国层面，央行确定全国性的利率政策下限;二是地方层面，地方政府在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限;三是银行层面，银行综合考虑客户资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。

  此外，易居研究院研究总监严跃进表示，惠州上调房贷利率15个基点，说明二季度房贷利率政策或有一些新变化，“拼低价”的情况或将不复存在，但是“较低”的利率仍会保留。

  其他城市会不会跟进?

  “不会有太多城市跟进”房贷利率下行或仍是大趋势

  易居研究院数据显示，目前全国各重点城市中，低于“LPR-20BP”全国首套房贷利率下限的城市包括但不限于南京(LPR-30BP)、合肥(LPR-30BP)、重庆(LPR-30BP)、武汉(LPR-40BP)、郑州(LPR-50BP)、天津(LPR-40BP)、昆明(LPR-35BP)。

  在这上述城市中，仅有天津、昆明地区新建商品住宅销售价格环比连续两个月上涨，但目前均未有房贷利率调整的消息出现。

  严跃进认为，石家庄和惠州打响了房贷利率上涨的“第一枪”，具有信号意义。这说明长达近三年的宽松政策效果显现。政策是跟着市场形势做调整的，总体上房贷政策依然会保持宽松的走向，房企和购房者等需要密切关注相关城市的政策新动向，积极主动调整策略。

  不过，多位银行分析人士认为，在楼市仍有待进一步复苏之时，未来不会有太多城市跟进主动上调房贷利率，因此总体影响不大。

  东方金诚首席宏观分析师王青认为，2024年政策面的重点之一是要推动房地产行业实现软着陆，其中适度降低居民房贷利率是关键一招。他预计，接下来除了作为居民房贷利率定价基础的5年期以上LPR报价会持续下调外，监管层还将通过下调首套房贷和二套房贷利率下限等方式，进一步推动居民房贷利率下行。

  新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 柳宝庆