多地公积金优化政策密集出台，楼市“因城施策”更细化

  21世纪经济报道唐韶葵 上海报道

  8月以来，多个一二线城市出台公积金宽松政策。

  先是一线城市如深圳拟上调住房公积金租房提取额度至80%，紧接着一批二线城市如武汉、青岛、贵州等也打开公积金政策缺口。8月11日上午，成都发布了《提取住房公积金按月直付房租管理规定(征求意见稿)》公开征求意见的通知;同日晚些时候，重庆市出台《关于进一步优化住房公积金使用政策的通知》，从统一新购住房套数认定标准、支持提取住房公积金直接支付贷款购房首付款等7个方面进行政策优化。

  因城施策，仍然是此次多地公积金优化政策的特点。21世纪经济报道记者梳理政策细则发现，各个城市因应自身市场特点，从降低首付比例、提升提取额度、提升租房提取频次与额度等方向优化政策效果。

  同策研究院研究总监宋红卫指出，近日多地集中出台公积金政策，这主要是响应中央政治局会议及住建部政策导向，积极鼓励刚需及改善群体的住房需求的释放，公积金政策是各地出台政策的策略之一。

  公积金优化政策密集发布

  从多轮政策优化来看，渐进式政策宽松成为趋势，也体现了政策细化的广度与深度。多个城市在租房提取金额、频次上做调整，一线城市也不例外，比如深圳。8月3日，深圳住建局发布关于向社会公开征求《关于调整我市住房公积金租房提取有关事项的通知(征求意见稿)》意见的通告。征求意见稿提出，阶段性提高职工住房公积金租房提取额度标准。其中一条是，拟上调住房公积金租房提取额度至80%。

  二线城市方面，成都的公积金一直可以提取用于付房租。此次不同之处在于，过往成都人每季度可提取一次公积金，标准为1000元/月。此次有消费者发现，公积金调整征求意见稿中，只有第七条关于提取额度的细则有明显变化和影响：“缴存人及其配偶每月提取金额不超过当月应付租金，且不超过缴存人及其配偶账户可用余额”。

  同样在租房提取政策上出手的还有武汉。武汉公积金对提取管理办法和实施细则进行局部调整，放宽租房提取公积金政策，取消提取次数限制。

  而重庆则是在近年首次对公积金使用政策进行较大调整。重庆公积金新政多项调整内容中，最受关注的莫过于“商转公”：重庆优化了住房公积金置换贷款住房套数认定标准，无住房公积金个人住房贷款记录的缴存人家庭，仅有一笔未结清的商业性个人住房贷款且在重庆仅有一套住房，可申请将该套住房未结清的商业性个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款。

  此外，郑州自8月7日起公积金贷款购买新建商品房最低首付降为20%。

  相比前述城市渐进式的宽松政策，青岛、贵州的尺度更大。具体而言，青岛将存量房“带押过户”业务拓展至住房公积金组合贷款。据青岛市人民政府网站8月3日消息，为加速存量房交易流转，更好满足市民刚性和改善性住房需求，青岛市住房公积金管理中心持续扩大业务办理范围，将存量房“带押过户”业务拓展至住房公积金组合贷款，放开了买卖双方的贷款类型限制。

  近日，贵阳住房公积金阶段性政策出台，将取消异地贷款户籍地限制。与此同时，贵州还准备降低第二次住房公积金贷款最低首付款比例，符合条件的购房者最低首付款比例由40%降低至20%，利率执行第二套住房公积金贷款利率。

  另据浙江金华市住房公积金管理中心，金华市区自8月14日起上调公积金最高可贷额度，进一步加大购房支持力度，拟将最高可贷额度调整至100万元。

  分析人士指出，前述城市公积金政策调整具有突出的精准性、连续性和实效性，既发挥了住房公积金的民生支撑作用，也承接了今年以来楼市宽松政策的趋势。

  政策有望进一步叠加

  如同调控政策的叠加效应，楼市宽松政策也需叠加过程。这一过程中，大众的认知也各有差异。

  家住成都的张小兰(化名)，今年年初已经开始提前还房贷。此前从事房地产行业的她认为，楼市目前还处于博弈阶段，市区部分优质项目降价压力不足，但去化速度已明显下降。

  张小兰认为，项目不加速降价去化，开发商损失的利息成本更多，这就不难理解近期各地楼市均出现推出买房送车位、送物业费、送金条等各种促销手段。张小兰透露，她在成都好几个有着此前5.8%以上房贷利率的朋友都在操作提前还贷。

  张小兰仅仅是这一波楼市调整中部分消费者缩影。在楼市调控过程中，大众的需求也会发生变化，有人抛售房产，有人认为是置换良机，也有人提前还房贷。今年上半年，共有多个城市超过300条政策陆续出台，形成各地轮动趋势。

  进入下半年，政策宽松趋势更明显。中原地产研究院统计数据显示：2023年7月，市场出现明显的量价齐跌，各地稳楼市调控政策加速发布，累计单月房地产调控政策达到了72次，也达到了年内的最高点，相关部门也相继发声。

  7月14日，央行表示“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”;7月19日，《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》正式发布，其中提到支持民营房企融资;7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策方向”;7月28日，住建部提出，“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、认房不用认贷等政策措施”;7月31日，国家发展改革委发布关于恢复和扩大消费的20条措施。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近市场也出现一定反应，但值得注意的是，相关政策是否出台，出台的范围和政策内容依然影响未来市场的走势。

  近期，中央政治局会议对房地产政策积极定调，随后住建部、发改委等多部委均释放信号，月末北京、深圳、上海等一线城市也相继表态，预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。

  正如宋红卫所指，从各地公积金中心来看，由于今年住房需求的下降，导致公积金发放额大幅下降，潜在可放额度充裕，具备进一步放宽公积金政策的基础，这也是今年住房需求下滑较大的城市出台公积金政策的原因之一。但是从公积金政策效力来看，对于提振市场有一定效果，但是效果有限，且持续时间较短，预计这些城市还会出台其他相关配套政策来进一步刺激市场需求的释放。