土地使用税如何征收

对于房地产开发企业来讲，土地使用税虽然是一个小税种，但是该税种税企争议较多，典型的问题主要集中在如何确定土地使用税缴纳的截止时间。因此，我们对土地使用税纳税义务的相关政策进行了梳理，希望对大家有所帮助。

一、何时开始缴纳土地使用税？

房地产开发企业土地使用税的纳税义务开始确认时间是比较明确的。有合同约定的，按合同约定交付土地时间的次月起开始缴纳；无合同约定的，按合同签订的次月起开始缴纳。具体政策依据参考如下：

1、《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

2、《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）第二条规定：自2007年1月1日起，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

3、《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告【2014】74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

二、何时终止缴纳土地使用税？

房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止确认时间是有争议的。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2008】152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

针对“权利状态发生变化”时间的理解，在实务中，各地税务机关执行口径不一致，主要有商品房销售合同备案时间、办理房屋产权证明时间和房屋交付使用时间几种情况，具体地方性政策规定如下：

1、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函【2009】128号）第二条规定：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

2、《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发【2009】248号）规定：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

3、《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》中有这样的内容：

问:房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的时间如何确定？

答:“纳税义务终止时间”应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税【2008】152号)第三条“实物或权利状态发生变化的当月末”执行。在实际工作中，终止缴纳的时间按照实物或权利状态发生变化孰先的原则确定，实物移交较早的，按相关移交手续(如将房屋钥匙交付给买受人等情形)办理的日期确定；房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照的签发日期确定。

综上所述，实务中“权利状态发生变化”采用较多的是以房屋实际交付时间为依据，这也比较符合财税【2008】152号文件精神。我们建议：如果当地有明确的政策，以当地政策为准；如果当地无明确政策，建议与主管税务局沟通，以房屋实际交付时间作为土地使用税缴纳的截止时间。

三、特殊情况下的土地使用税争议问题

很多房地产开发企业在项目建设中都配建了地下车位、幼儿园、物业用房等，这些公共配套用地需要缴纳土地使用税吗？实务中常有争议，特分析如下：

地下车位、幼儿园、物业用房的性质通常为项目公共配套，没有独立产权，可理解为产权属于全体业主所有。房地产开发企业在项目完工后会将这些公共配套一并移交给物业公司，这些公配的所有土地成本在核算时已经分摊到项目的可售面积中，也就是说，分摊给了购房的每位业主，业主在缴纳土地使用税时就包含了应分摊的公共配套土地面积，如果这些公配再缴税的话，就会出现重复缴纳的情况。

所以，基于上述分析，我们认为地下车位、幼儿园、物业用房这些公共配套用地无需缴纳土地使用税。

四、归纳总结

房地产开发企业在取得土地使用权次月起，应当按照实际占用的土地面积缴纳土地使用税；当逐步销售开发产品时，应逐月统计已交付和未交付部分面积，按照交付部分面积增加逐步减少土地使用税的计税依据；当开发产品全部售出实际交付后，房地产开发企业不再缴纳开发项目的土地使用税。