未收到物业费并非意味不纳税

未收到物业费并非意味不纳税

日前，某稽查局接到一份举报信，举报该小区物业公司涉嫌偷税。经查，该物业公司近几年对未收到的物业费没有反映收入。税务稽查不仅补缴了增值税及附加税费，并且对未确认收入补缴了企业所得税。不仅补缴了税款，还给予了罚款。纳税人不理解：物业费没有收到怎么还要纳税呢?

首先，在增值税上，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第(一)项规定，增值税纳税义务为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。物业公司提供物业服务，业主物业费虽没交，但如果取得了索取物业费的凭证，比如说相关相同约定的收款日期已到，那么增值税纳税义务就已发生，相应应当申报缴纳增值税。另外，随增值税征收的附加税费随增值税的征收而征收。征收了增值税，相应要征收附加税费。当然特殊情形除外。

其次，在企业所得税上，根据《企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。以及《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第二条第(四)项第八目规定，长期为客户提供重复劳务收取的费用，在相关劳务活动发生时确认收入。也就是说，物业公司应当按照权责发生制的原则确认收入，而不论是否收到款项。

根据国家税务总局公告2011年25号公告规定：企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，和企业逾期一年以上单笔数额不超过五万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，可以作为坏账损失，但应说明情况并提供专项报告。但资产损失税前扣除区分实际损失和法定损失，所谓实际损失是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失;所谓法定损失是指企业虽未实际处置、转让上述资产，但符合损失规定条件计算确认的损失。根据以上判断，坏帐损失是企业实际未处置，按规定条件计算确认的损失，属于法定资产损失。企业实际资产损失，应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除;法定资产损失，应当在企业有证据资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除。但因为该物业公司并未将未收到的物业费挂账，相应在会计上并未作为损失处理，所以，对未收到的物业费损失税务机关不予确认，直接根据未收到的物业费确认企业所得税收入计算缴纳企业所得税。

因此，该物业公司现在唯一的补救措施：会计上及时调整账务，同时及时确认损失，在确认损失的当年税前扣除。如果当年形成了亏损，只能在以后年度予以弥补。

来源：中汇武汉税务师事务所十堰所 作者：赵辉

2008年12月的解答

收取职工物业费需要开具发票吗?

我单位收取的家属院宿舍职工物业费主要用于家属院的绿化及公共设施维修，包括收取的水电费(代扣代缴)，需要开具发票吗?

《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。因此，贵单位收取的家属院宿舍职工物业费及水电费应当按规定开具发票。

来源：安徽税务网