土地使用税减免政策

学校、幼儿园等免征增值税、企业所得税、房产税和城镇土地使用税等税收优惠大全

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条，下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

目前，财政部、国家税务总局《关于教育税收政策的通知》仍然适用于非营利性民办学校。

2016年财政部、国家税务总局又颁发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，在这个文件的附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中，对于增值税的优惠政策进行了规定。

再结合民办教育新法新政的内容，非营利性民办学校所享有的税收优惠政策可以归纳如下：

托儿所、幼儿园和学历教育机构所提供的教育服务，在备案或者审批范围内的收费免征增值税；

非营利性民办学校只有依法获得了免税资格后，才能免征企业所得税；

民办学校、幼儿园自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；

经批准征用的民办学校、幼儿园征用的耕地，免征耕地占用税；

民办学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

对于捐赠而言，免征印花税，对于企业或个人的捐赠者，都可以在缴纳所得税的额度上给予一定的扣减。

涉及税种 非营利性学校税收优惠规定

增值税

1.托儿所、幼儿园 在报经当地有关部门备案并公示的收费标准范围内收取的教育费、保育费免征增值税。超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。

2.学历教育机构 列入规定招生计划的在籍学生提供学历教育服务取得的收入，具体包括：经有关部门审核批准并按规定标准收取的学费、住宿费、课本费、作业本费、考试报名费收入，以及学校食堂提供餐饮服务取得的伙食费收入免征增值税。除此之外的收入，包括学校以各种名义收取的赞助费、择校费等，不属于免征增值税的范围。

3.非学历培训机构 增值税不减免，可按3%的税率征收增值税。

企业所得税

非营利性民办学校与公办学校享有同等待遇，按照税法规定进行免税资格认定后，免征非营利性收入的企业所得税。

房产税 城镇土地使用税

1.对企业办的各类学校、幼儿园自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。

2.企业或者个人租赁给学校、幼儿园的房子、土地不在免征范围之列。

耕地占用税

1.对学校、幼儿园经批准征用的耕地，免征耕地占用税。享受免税的学校用地的具体范围是：全日制大、中、小学校(包括部门、企业办的学校)的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室及师生员工食堂宿舍用地。

2.民办学校从事非农业生产经营占用耕地不予免税。

3.培训机构不在免税之列。

契税

民办学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

特殊情况：捐赠办学的税收

1.对企业支持教育事业的公益性捐赠支出，按照税法有关规定，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

2.对个人支持教育事业的公益性捐赠支出，按照税收法律法规及政策的相关规定在个人所得税前予以扣除。

3.对财产所有人将财产赠给学校所立的书据，免征印花税。

非营利性民办学校如何获得免税资格

2月26日，财政部、国家税务总局发文《关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知》，这个文件对于非营利性民办学校要获得免税资格的条件、程序和一些特殊情况处理，都作了详细而又具体的规定。

第一，获得免税资格的非营利民办学校，必须具备以下八个条件：

1.必须是依法审批且有正规资质民办学校，而且是非营利性。

2.所开展的各项教育教学或其他活动一定是公益性或者非营利性。

3.取得的收入除用于与学校有关的、合理的支出外，全部用于改善办学条件、提高教师工资待遇、开展教育教学活动等非营利性事项。

4.学校存续期间，享有财产法人财产权，任何组织和个人不得侵占。

5.学校终止后，依法清偿的剩余财产，除依法补偿或奖励给出资者外，只能继续用来举办非营利性民办学校。

6.学校出资人对投入到学校的财产不保留或者享有任何财产权利。

7.学校教职工工资福利开支控制在规定的比例内，不变相分配学校的财产，其中：全校教职工平均工资薪金水平不得超过税务登记所在地的地市级（含地市级）以上地区的同级同类学校平均工资水平的两倍。

8.对于学校取得的应纳税收入及其有关的成本、费用、损失应与免税收入及其有关的成本、费用、损失分别核算。

第二， 非营利性民办学校在办理免税资格时应注意几点事项。

1.要求学校提供上一年度的工资薪金情况专项报告。内容包括薪酬制度、工作人员整体平均工资薪金水平、工资福利占总支出比例。尤其是重要人员的工资薪金信息（至少包括工资薪金水平排名前10的人员）。个人认为，这实际上是向非营利性民办学校的董事会成员和高层管理干部发出了限薪要求，希望能引起民办学校举办者、董事会和高层管理者的注意。

2.注意信用问题会影响到免税资格的去留。《通知》规定“纳税信用等级为税务部门评定的C级或D级的”和“被登记管理机关列入严重违法失信名单的”机构将会取消免税资格。

3.学校利益相关人如果存在着“通过关联交易或非关联交易和服务活动，变相转移、隐匿、分配该组织财产”的情况，学校也会被取消免税资格。

一、民办学校自用房屋土地免征房产税和土地使用税的分析

对于民办学校自用的土地和房屋可享受的税收优惠已经十分明确。

《民办教育促进法》（2018修正）第四十七条规定：民办学校享受国家规定的税收优惠政策；其中，非营利性民办学校享受与公办学校同等的税收优惠政策。由此可知，如果是非营利性民办学校，在税收政策上可以参照公办学校执行。对于公办学校，城镇土地使用税暂行条例和房产税暂行条例中都有关于“由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产可享受免税优惠”的表述。

此外， 财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知（财税〔2004〕第39号）第二条规定：对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。进一步将“企业办的各类学校、托儿所、幼儿园”纳入免税范围，这里并未对企业的营利性或非营利性做出要求，也就是说，民办学校自用的房屋和土地的，无论是营利性民办学校还是非营利性民办学校，均可以免征城镇土地使用税和房产税。

财税〔2004〕39号财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知

成文日期:2004-2-5

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了进一步促进教育事业发展，经国务院批准，现将有关教育的税收政策通知如下：

一、关于营业税、增值税、所得税

1.对从事学历教育的学校提供教育劳务取得的收入，免征营业税。

2.对学生勤工俭学提供劳务取得的收入，免征营业税。

3.对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。

4.对托儿所、幼儿园提供养育服务取得的收入，免征营业税。

5.对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的，免征营业税和企业所得税。

6.对政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，对其从事营业税暂行条例“服务业”税目规定的服务项目（广告业、桑拿、按摩、氧吧等除外）取得的收入，免征营业税和企业所得税。

7.对特殊教育学校举办的企业可以比照福利企业标准，享受国家对福利企业实行的增值税和企业所得税优惠政策。

8.纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关向教育事业的捐赠，准予在企业所得税和个人所得税前全额扣除。

9.对高等学校、各类职业学校服务于各业的技术转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术承包所取得的技术性服务收入，暂免征收企业所得税。

10.对学校经批准收取并纳入财政预算管理的或财政预算外资金专户管理的收费不征收企业所得税；对学校取得的财政拨款，从主管部门和上级单位取得的用于事业发展的专项补助收入，不征收企业所得税。

11.对个人取得的教育储蓄存款利息所得，免征个人所得税；对省级人民政府、国务院各部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁布的教育方面的奖学金，免征个人所得税；高等学校转化职务科技成果以股份或出资比例等股权形式给予个人奖励，获奖人在取得股份、出资比例时，暂不缴纳个人所得税；取得按股份、出资比例分红或转让股权、出资比例所得时，依法缴纳个人所得税。

二、关于房产税、城镇土地使用税、印花税

对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；对财产所有人将财产赠给学校所立的书据，免征印花税。

三、关于耕地占用税、契税、农业税和农业特产税

1.对学校、幼儿园经批准征用的耕地，免征耕地占用税。享受免税的学校用地的具体范围是：全日制大、中、小学校（包括部门、企业办的学校）的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室及师生员工食堂宿舍用地。学校从事非农业生产经营占用的耕地，不予免税。职工夜校、学习班、培训中心、函授学校等不在免税之列。

2.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。用于科研的，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

3.对农业院校进行科学实验的土地免征农业税。对农业院校进行科学实验所取得的农业特产品收入，在实验期间免征农业特产税。

四、关于关税

1.对境外捐赠人无偿捐赠的直接用于各类职业学校、高中、初中、小学、幼儿园教育的教学仪器、图书、资料和一般学习用品，免征进口关税和进口环节增值税。上述捐赠用品不包括国家明令不予减免进口税的20种商品。其他相关事宜按照国务院批准的《扶贫、慈善性捐赠物质免征进口税收暂行办法》办理。

2.对教育部承认学历的大专以上全日制高等院校以及财政部会同国务院有关部门批准的其他学校，不以营利为目的，在合理数量范围内的进口国内不能生产的科学研究和教学用品，直接用于科学研究或教学的，免征进口关税和进口环节增值税、消费税（不包括国家明令不予减免进口税的20种商品）。科学研究和教学用品的范围等有关具体规定，按照国务院批准的《科学研究和教学用品免征进口税收暂行规定》执行。

五、取消下列税收优惠政策

1.财政部国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》[（94）财税字第1号]第八条第一款和第三款关于校办企业从事生产经营的所得免征所得税的规定，其中因取消所得税优惠政策而增加的财政收入，按现行财政体制由中央与地方财政分享，专项列入财政预算，仍然全部用于教育事业。应归中央财政的补偿资金，列中央教育专项，用于改善全国特别是农村地区的中小学办学条件和资助家庭经济困难学生；应归地方财政的补偿资金，列省级教育专项，主要用于改善本地区农村中小学办学条件和资助农村家庭经济困难的中小学生。

2.《关于学校办企业征收流转税问题的通知》（国税发〔1994〕156号）第三条第一款和第三款，关于校办企业生产的应税货物，凡用于本校教学科研方面的，免征增值税；校办企业凡为本校教学、科研服务提供的应税劳务免征营业税的规定。

六、本通知自2004年1月1日起执行，此前规定与本通知不符的，以本通知为准。

二、民办学校无偿使用应税单位房屋土地是否免征房产税和土地使用税的分析

首先要判断纳税主体（即民办学校）是“免税单位”还是“应税单位”。

对于非营利性民办学校，根据《民办教育促进法》（2018修正）第四十七条的规定，可参照公办学校（公办学校属于由国家财政部门拨付事业经费的免税单位），将其视同为免税单位。

对于营利性民办学校，财税〔2004〕第39号 第二条仅是对自用房产、土地的特殊性免税规定，并不能据此认定营利性民办学校为免税单位，且目前并无有关营利性民办学校可视同免税单位的规定，因此原则上营利性民办学校依然是应税单位。

01非营利性民办学校（即免税单位）

对于房产税，可根据《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号） 第二十五条规定 纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

值得注意的是，在我国的税法体系中，关于免税单位使用应税单位房屋如何缴纳房产税的问题，只规定了“共同使用”的情形需要双方分别征税或免税，但对免税单位单独使用应税单位房屋是否免税并无现行有效的实施办法。因此在各地执行时，可能存在不同的政策口径，如《福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知》（闽地税发[2005]93号）第三条规定，纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。

对于城镇土地使用税，免税单位无偿使用纳税单位的土地可享受免税优惠。《国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知》（〔89〕国税地字第140号）第一条规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税，对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

02营利性民办学校（即应税单位）

对于房产税，则应适用《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此作为应税单位的营利性民办学校无偿使用其他应税单位房产时，应当缴纳房产税。但纳税义务人应是实际使用者还是房产产权所有人？有部分观点认为文中“代缴”的含义是“代扣代缴”，即产权所有人为房产税的纳税义务人，产权使用人为扣缴义务人；另一部分观点认为该条文的文义解释为，无租使用者为房产税的纳税义务人，即营利性民办学校无租使用其他单位房产时，应由学校代为承担房产税。此处存在争议，具体实务操作建议咨询当地税务机关的观点。

此外，有客户提出，是否能适用财税[2010]121号第二条的规定，由房屋产权所有人缴纳房产税？121号文与128号文看似都在讲一件事——不支付对价使用他人房产，但在实质上还是存在较大的不同。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

这里提到一个重要的要件——租赁合同，即121号文所规定的经济行为本质上应该是一种租赁行为，需要双方在租赁合同中明确约定在免租期限出租方豁免承租方的租金，在此基础上才可适用121号文由产权所有人（即出租方）按房产原值缴纳房产税。而128号文中提及的“无租使用”可视同为无偿出借行为，经济实质不同，税务处理也大相径庭。

而对于城镇土地使用税，应税单位无偿使用其他应税单位土地的，则没有税收优惠政策。

三、小结

综上分析，总结表格如下：

表 不同情形下涉税处理与相关依据

提示：上表中的部分情形在国家税收政策层面没有优惠政策，但不排除有个别地区存在特别规定，各省市地区在具体执行时还应了解当地的税收政策。此外，对税收争议问题，建议以当地主管税务机关的意见为准。

近来有朋友问学校是否需要缴纳房产税和土地使用税呢？从政策上讲，国家是有优惠政策的，但是对于学校是公办还是民办，是否有要求呢？还是一律都可享受优惠呢？我们先来来一看政策是怎么规定的。

一、房产税

政策一：《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第五条第二规定，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税。

该政策中免征房产税的范围仅指的是由国家财政部门拨付事业经费的学校自用的房产，不包括民办企业，但是2004年国家又有新的补充规定，我们接着看政策二。

政策二：《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）第二条明确，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

因此根据上述两个政策的规定综合来看，无论是对于国家拨付事业经费的公办学校还是企业办的各类学校、托儿所、幼儿园等民办学校都是免征房产税的。

二、城镇土地使用税

政策一：《城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免缴土地使用税。

该政策中免征土地使用税的范围仅指的是由国家财政部门拨付事业经费的学校自用的土地，不包括民办企业，但是我们接着看下面的政策。

政策二：《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定"企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。"另外考虑到《城镇土地使用税暂行条例》第十三条的规定"本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

政策三：《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。

因此根据上述三个政策的规定综合来看，无论是对于国家拨付事业经费的公办学校还是企业办的各类学校、托儿所、幼儿园等民办学校都是免征土地使用税的。

因此通过上述政策我们不难发现：

1、对于国家拨付事业经费的公办学校自用的房产和土地，毫无疑问，免征房产税、土地使用税。

2、对于企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其自用的房产和土地（应当与企业其他用地明确区分）免征房产税、土地使用税。

3、只有学校用于教学及科研等本身业务用房产和土地免征房产税和土地使用税。对于学校举办的校办工厂、商店、招待所等的房产及土地以及出租的房产及用地，均不属于自用房产和土地的范围，应按规定征收房产税、土地使用税。