附加税计算公式

税斗士大白话讲土增——企业二手房交易税费计算详解

以下内容主要讲解：企业二手房交易应如何计算和缴纳相关税费，内容包括：增值税及附加税、契税及印花税、土地增值税的计算方法。

（一）增值税及附加税的计算方法

这里所讲的企业二手房是指企业直接购买的房产、接受捐赠的房产、接受投资入股的房产、自建的房产，以及抵债取得的房产，等各种形式取得的不动产的销售行为，不包括开发商销售新房的行为。若八九十年代开发商建造的房产现在对外销售的，应该也适用于本计算方法。

增值税的处理，主要是适用《国家税务总局公告2016年第14号》的规定。增值税的计算方法要分六种情况。六种情况的区别在于需要判断四个基本要素，即：企业是否属于一般纳税人还是小规模纳税人，房产证取得的时间是在营改增之前还是之后，房产属于自建房还是非自建房，合同的价格比评估价格高还是低。

一般纳税人如果是营改增之前取得的房产，增值税的税率是5%，如果是营改增之后取得的房产，增值税的税率是10%；如果是小规模纳税人，直接按照5%税率全额或差额计算税款，其中：自建房按全额计税税款，非自建房按照差额计税税款。此外，还需要将备案合同价格与市场评估价格比较，从高确定计税价格。

增值税的附加税包括城建税、教育费附加、地方教育附加，税率分别为：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。增值税及附加税的具体计算方法如下。

第一种情况：符合以下三个条件的：第一企业属于一般纳税人，第二房产证的取得时间在2016年4月30日之前，第三房产属于自建房；增值税的计算方法是：将含税的成交价格还原为不含税的价格，直接乘以税率5%。需要注意的是，这里要判断合同成交价格是否要比评估价格低，若成交价格低于评估价格的，计税价格按照评估价格确定；若成交价格高于评估价格的，计税价格按照实际成交价格计算。举个例子：合同成交价格是100万元，评估价格是200万元，那么计税价格是200万元。

1、备案合同价格≥市场评估价格，增值税的计算公式是：备案合同价格÷1.05×5%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，增值税的计算公式是：市场评估价格÷1.05×5%。

第二种情况：符合以下三个条件的：第一企业属于一般纳税人，第二房产证的取得时间在2016年4月30日之前，第三房产属于非自建房，这种情况下，增值税的计算方法是：按照差额计算税款，也就是将卖出房产的价格减去买入房产的价格，算出来的差额，按照增值税税率5%进行还原之后，乘以税率5%计算应缴纳的增值税税额。举个例子：合同成交价格是100万元，评估价格是200万元，原房产购入的价格是20万元，应缴纳的增值税是（200-20）÷1.05×5%=8.57万元。

1、备案合同价格≥市场评估价格，增值税的计算公式是：（备案合同价格-房产证登记价格）÷1.05×5%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，增值税的计算公式是：（市场评估价格-房产证登记价格）÷1.05×5%。

第三种情况：符合以下三个条件的，第一企业属于一般纳税人，第二房产证登记时间在2016年5月1日之后，第三房产属于自建房，这种情况下，增值税的适用税率是10%，按照全额计税，即:将含税的合同价格按照10%的税率还原为不含税的收入后，乘以10%的税率计算应缴纳的增值税。举个例子：合同价格是100万元，评估价格是200万元，那么应缴纳的增值税是200÷1.1×10%=18.18万元。

1、备案合同价格≥市场评估价格，增值税的计算公式是：备案合同价格÷1.1×10%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，增值税的计算公式是：市场评估价格÷1.1×10%。

第四种情况：符合以下三个条件的：第一企业属于一般纳税人，第二房产取得时间在2016年5月1日之后，第三房产属于非自建房，这种情况下，增值税按照差额计税税款，即:按照转让价格减去购买价格的差额，按照10%的增值税税率，进行不含税收入还原之后，乘以10%的税率，计税应缴纳的增值税。举个例子：合同价格是100万元，评估价格是200万元，原房产购买价格是20万元，那么应缴纳的增值税是（200-20）÷1.1×10%=16.36万元。

1、备案合同价格≥市场评估价格，增值税的计算公式是：（备案合同价格-房产证登记价格）÷1.1×10%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，增值税的计算公式是：（市场评估价格-房产证登记价格）÷1.1×10%。

第五种情况：符合以下两个条件的：第一企业是小规模纳税人，第二房产属于自建房，这种情况下，增值税按照全额计算税款，即：将含税的价格按照5%的税率还原为不含税的价格，乘以5%的税率计算税款。举个例子：合同价格是100万元，评估价格是200万元，那么应缴纳的增值税是200÷1.05×5%=9.52万元。

1、备案合同价格≥市场评估价格，增值税的计算公式是：备案合同价格÷1.05×5%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，增值税的计算公式是：市场评估价格÷1.05×5%。

第六种情况：符合以下两个条件的：第一企业是小规模纳税人，第二房产属于非自建房，这种情况下，增值税按照差额计算税款，即：将转让价格减去购买价格的差额，按照5%的税率还原后，乘以5%的税率计算税款。举个例子：合同价格是100万元，评估价格是200万元，原房产取得价格是20万元，那么应缴纳的增值税是（200-20）÷1.05×5%=8.57万元。

1、备案合同价格≥市场评估价格，增值税的计算公式是：（备案合同价格-房产证登记价格）÷1.05×5%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，增值税的计算公式是：（市场评估价格-房产证登记价格）÷1.05×5%。

以上六种情况，增值税计税价格要从高确定，即：按照合同价格和评估价格中较高的价格作为计算税款的价格。此外，增值税的附加税包括：城建税税率是7%、教育费附加税率是3%、地方教育附加税率是2%。具体计算方法是，将上一步计算出的增值税直接乘以对应的税率。举个例子：上一步计算出的增值税是50万元，那么应缴纳的三个附加税合计为50×12%=6万元。好了，税斗士带您大白话学土增，以上就是企业二手房交易增值税及附加税的计算方法。你学会了吗？

附加税的计算公式=增值税×（7%+3%+2%）=增值税×12%。

（二）契税及印花税的计算方法

第一部分 契税

契税的纳税人是买方，契税的税率与房产性质和买方的情况有关。如果是90平方米以下的普通住宅，且买方家庭名下无房的，契税税率为1%；如果是90平方米以上不到144平方米的普通住宅，且买方家庭名下无房的，契税税率是1.5%；除此之外，契税税率都是3%。

需要注意的是，契税的买方家庭名下唯一住房的标准，是按照签订购房合同的时间来判断的，这一点大家很容易掉坑里。

举个例子：某家庭名下唯一住宅A，有四个时间节点：9月1日签订合同卖出A房产，9月20日签订购房合同买入房产B，9月25日将9月1日签订合同的房产A办理过户手续卖出，10月10日，办理房产B过户手续买入。这种情况下，房产B办理过户手续买入时，不符合家庭唯一住房条件，因为9月20日房产A还在家庭名下，该套房产9月25日才转出。正确的做法是应该在9月1日之后9月20日之前办理房产A的转出手续，之后再签订购房合同。也就是说新购置房产的合同应在原房产转出之后签订。

此外，契税的计税依据为不含增值税价格，判断是否属于普通住宅的范围，是直接按照签订合同的价格与辖区普通住宅的标准进行比较的。例如：合同金额为100万元，市场评估价格是500万元，辖区的普通住宅标准为470万元，那么符合普通住宅标准，但依然要按评估价格500万征税。

深圳市的普通住宅标准按以下规定执行：罗湖390（含390）万元以下；福田470（含470）万元以下；南山490（含490）万元以下；盐田330（含330）万元以下；宝安360（含360）万元以下；龙华320（含320）万元以下；龙岗280（含280）万元以下；光明250（含250）万元以下；坪山200（含200）万元以下；大鹏230（含230）万元以下。

第一种情况：房产是非住宅、非普通住宅、非首套住宅

1、备案合同价格≥市场评估价格，契税的计算公式是：（备案合同价格-增值税）×3%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，契税的计算公式是：（市场评估价格-增值税）×3%。

第二种情况：90平方米以下普通住宅+买方是个人+家庭名下无房

1、备案合同价格≥市场评估价格，契税的计算公式是：（备案合同价格-增值税）×1%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，契税的计算公式是：（市场评估价格-增值税）×1%。

第三种情况：90-144平方米普通住宅+买方是个人+家庭名下无房

1、备案合同价格≥市场评估价格，契税的计算公式是：（备案合同价格-增值税）×1.5%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，契税的计算公式是：（市场评估价格-增值税）×1.5%。

第二部分 印花税

印花税，买方和卖方都需要缴纳，都是按照不含增值税的合同金额来计算的。如果买方属于个人，且房产性质为住宅的，买方免征印花税。印花税的税率是万分之五。好了，税斗士带您大白话学土增，以上就是企业二手房交易契税及印花税的计算方法。你学会了吗？

1、备案合同价格≥市场评估价格，买方和卖方的计算公式都是：（备案合同价格-增值税）×0.05%；

2、备案合同价格＜市场评估价格，买方和卖方的计算公式都是：（市场评估价格-增值税）×0.05%。

（三）土地增值税的计算方法

土地增值税需要按步骤计算，一共有四个步骤。需要先计算不含增值税的收入，主要方法是按照合同价格或者市场评估价格减去增值税后的余额计算。

第一步：计算不含增值税收入

1、备案合同价格≥市场评估价格，不含增值税收入的计算公式是：备案合同价格-增值税；

2、备案合同价格＜市场评估价格，不含增值税收入的计算公式是：市场评估价格-增值税。

第二步：计算扣除项目（扣除项目按照以下顺序选择）

1、如果房产有重置评估报告的，扣除项目=土地成本+重置评估价格×成新率+评估费用+转让房地产的附加税、印花税+取得该不动产缴纳的契税（契税不在评估报告中包含的），其中：重置评估价格需要具有资质的房地产评估机构出具评估报告，重置评估价格不包含对地价的评估。

2、如果房产没有重置评估报告，但有购房发票的，扣除项目=购房发票金额+购房发票金额×5%×持有房产年限+转让房地产的附加税、印花税++取得该不动产缴纳的契税。其中：持有房产年限=本次房产交易合同签订年月日-房产证上备注的取得房产的年月日，计算结果为整数年，小于1年的为0年，大于等于1年且小于1.5年的为1年，大于等于1.5年的四舍五入为整数年。

3、如果没有购房发票，但房产证有登记价格的，购房发票金额用登记价格替代计算。

4、如果是自建房的（自建房的规则与第1讲增值税的规则相同），持有房产年限小于1年的，扣除项目=土地成本+建安成本；持有年限大于等于1年的，按照第二步的第1点和第3点，按顺序处理。

第三步：计算增值额和增值率

增值额=不含增值税收入-扣除项目，增值率=增值额÷扣除项目

第四步：计算土地增值税

1、增值率≤50%的，土地增值税=增值额×30%；

2、50%＜增值率≤100%的，土地增值税=增值额×40%-扣除项目×5%；

3、100%＜增值率≤200%的，土地增值税=增值额×50%-扣除项目×15%；

4、增值率＞200%的，土地增值税=增值额×60%-扣除项目×35%。